Actualité

DU DROIT IMMOBILIER

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Baux d'habitation

• Par décision du 10 septembre 2019, le Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE rappelle que l’indemnité d’occupation n’est pas de nature contractuelle mais « compensatoire et indemnitaire pour le bailleur en ce qu’elle constitue une contrepartie de la jouissance des lieux ». Concernant son montant, le Tribunal considère que « par application de l’article 1224 du code civil, ce préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et ne peut être fixé, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du bail », en conséquence de quoi et au vu des éléments du dossier, le Tribunal a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme inférieure au montant du loyer et des charges et, en outre, a exclu toute indexation (TI d’IVRY S/ SEINE 10/09/2019 RG N°11-19-000004 ; minute 19/2718).

• Par décision du 19 juin 2019, la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation juge que le bail d’habitation n’est pas un contrat de fourniture de services, en sorte qu’il ne rentre pas dans le champ d’application de l’action de groupe (n°18-10.424).

• Par décision du 17 janvier 2019, le Conseil Constitutionnel juge inconstitutionnel le droit des agents du service municipal du logement de pénétrer dans les lieux sans accord de l'occupant du local (décision du 17/01/2019 sur QPC).

• Au terme d’une réponse ministérielle du 11 juillet 2019, le Ministre du logement rappelle que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites » (cf art. 6 de la loi du 06/07/1989) mais qu’« en cours de bail, si le bailleur peut prouver que l’infestation par les punaises de lit est due à un manque d’entretien du locataire, il peut faire mettre à sa charge la désinsectisation du logement ».

• Le décret n°2019-437 du 13 mai 2019 prévoit une amende de 3 000 € (et 15 000 € pour les personnes morales) en cas d’infraction au décret du 5 novembre 2015 fixant la liste des seules pièces que le bailleur est en droit de demander au candidat locataire et à la caution.

• Au terme des décrets des 12 avril et 13 mai 2019 (n°2019-315 et 2019-437), le dispositif d’encadrement des loyers est de nouveau en vigueur à PARIS depuis le 1er juillet 2019.
  Le décret du 13 mai 2019 prévoyant une amende de 5 000 € pour les bailleurs personnes physiques et de 15 000 € pour les bailleurs personnes morales en cas de non-respect de ce dispositif et après mise en demeure du Préfet restée infructueuse.

• Il est de jurisprudence constante que, de son propre chef le locataire ne peut pas suspendre le paiement de son loyer et ainsi évoquer l’exception d’inexécution, sauf à prouver que son logement est inhabitable ou bien inaccessible (cf notamment C.Cass. 3è civ. 28/06/2018 n°16-27246).
  Si le locataire estime que son logement est indécent (et dès lors potentiellement inhabitable) il devra justifier, au regard de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 :
  - Soit qu’il présente un risque pour sa santé et/ou sa sécurité.
  Exemple : fenêtres, balcons et escaliers non pourvus de dispositifs de retenue des personnes, installations électriques et/ou de gaz dangereuses …
  - Soit un manquement aux normes d’équipement et de confort.
  Exemple : le logement ne comporte pas de cuisine ou de « coin cuisine », l’éclairage est insuffisant.
  - Soit le non-respect des règles de contenance :
  Le logement doit faire 9m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ou bien avoir un volume de 20 m3.
  En cas d’indécence du logement le bailleur encourt des sanctions civiles (obligation de remettre en état le logement et, le cas échéant, dédommagement financier du locataire) mais aussi pénales (5 ans d’emprisonnement et 150 000 € d’amende = art. 225-14 C.Pén.) s’il a sciemment donné à bail un logement indécent à une personne en état de vulnérabilité et de dépendance.

Baux commerciaux

• Par décision de cassation du 6 février 2020, la Cour de Cassation rappelle que même si « doit être réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l'entier déroulement du contrat, d'une période de variation indiciaire supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision » (en l’occurrence la variation indiciaire était de deux ans tandis que la première révision était prévue au bout d’un an) en vertu de l’article L112-1 du CMF, il n’en demeure pas moins que seule la stipulation qui crée la distorsion doit être réputée non écrite et non la clause d’indexation dans son entier (Cass. 3è civ. 06/02/2020 n°18-24.599).

• Par décision du 15 janvier 2020 la Cour de Cassation a jugé que, dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire d’une société preneuse à bail, le bailleur peut poursuivre la résiliation du bail pour non-paiement des loyers dus pour l’occupation des locaux postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective en vertu de l’article L622-14 2°du code de commerce, c’est-à-dire sans la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue à l’article L145-41 du code de commerce (avec le préalable de la mise en demeure de payer restée infructueuse pendant un mois ET la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement) (Cass. 3è civ. 15/01/2020 n°17-28.127).
  De manière générale (procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire) pour les loyers non payés postérieurement au jugement d’ouverture, le bailleur peut donc poursuivre la résiliation du bail commercial ou professionnel en vertu de l’article L622-14 2°du code de commerce sans mise en demeure préalable (sous réserve que les loyers dus n’aient pas été payés dans le délai de 3 mois suivant l’ouverture de la procédure collective). Il conviendra alors de saisir le juge-commissaire de cette demande (cf art. R641-21 al. 2 du C.Com. ou R622-13 du C.Com.).

• Depuis l’entrée en vigueur de la loi MACRON du 6 août 2015, et en vertu de l’article L145-4 du code de commerce, le locataire (ou sous-locataire) qui souhaite donner congé au bailleur à l’expiration d’une période triennale peut le faire par lettre recommandé avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire (cf Cass. 3è civ. 24/10/2019 n°18-24.077).
  Pour le cas où la fin d’une période triennale correspondrait à la fin d’un bail de 9 ans, la prudence commanderait au preneur de donner congé par acte extrajudiciaire conformément à l’article L145-9 du code de commerce.
  Quant au congé donné par le bailleur, et dans tous les cas, il devra nécessairement l’être par acte extrajudiciaire (cf art. L145-9 C.Com.).

• Par décision du 21 mai 2019 et au visa de l’article L145-4 C.Com., la Cour d’Appel de BORDEAUX déclare irrégulier et donc sans effet le congé triennal donné par le locataire au bailleur au motif de l’erreur sur l’identité du bailleur.
  En l’espèce le congé avait été délivré à la société G IMMOBILIER au lieu de la société G PROMOTION, lesquelles étaient deux entités distinctes ayant le même gérant.
  La Cour relève que l’erreur sur l’identité du bailleur constitue une irrégularité de fond qui n’est pas soumise à la preuve d’un grief, en sorte que quand bien même le locataire avait quitté les lieux il était tenu de payer les loyers dus pour la nouvelle période triennale (CA BORDEAUX n°16/06660).

• Par décision du 28 mars 2019, la 3è chambre civile de la Cour de Cassation juge que le preneur à bail évincé doit « rembourser » au bailleur les frais de déménagement inclus dans l'indemnité d'éviction perçue dès lors que finalement il ne s'est pas réinstallé.

Copropriété

• Par décision du 14 juin 2019, le TGI de PARIS a jugé que, quand bien même le règlement de copropriété n’interdit pas « l’usage commercial » dans l’immeuble, la location touristique de courte durée (du type AIRBNB) n’est pas conforme à la destination de celui-ci dès lors qu’elle occasionne des troubles de jouissance pour les occupants de l’immeuble (notamment du fait des allers et venues) (TGI de PARIS 8è ch. 3è sect. 14/06/2019 RG : 17/12279)

• Par décision du 14 mars 2019, la 3è chambre civile de la Cour de Cassation juge que le copropriétaire ayant voté en faveur de certaines décisions prises par l'assemblée ne peut pas demander l'annulation générale de ladite assemblée.

• L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a pour objectif de moderniser la copropriété pour en améliorer la gestion et prévenir les contentieux.
  Ainsi notamment le champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 et le régime de la copropriété selon les caractéristiques de certains immeubles sont-ils assouplis : les immeubles qui ne sont pas à usage d’habitation pourront sortir de ce dispositif et les petites copropriétés (5 lots maximum, budget prévisionnel moyen sur 3 ans inférieur à 15 000 € ou bien « bi-copropriété » c’est-à-dire copropriété constituée de 2 personnes) échapperont à certaines rigidités du droit de la copropriété.
  Les prises de décisions sont facilitées : la participation aux assemblées générales par correspondance est améliorée et le passage au deuxième vote est facilité comme bénéficiant dorénavant à toutes les décisions relevant de la majorité absolue (= art. 25-1 nouveau de la loi) ainsi que, sous certaines conditions, aux décisions relevant de la double majorité telle que la modification du règlement de copropriété en ce qu’il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, la vente des parties communes ou encore la suppression du poste du gardien (= art. 26-1 nouveau).
  Enfin le seuil de majorité est abaissé pour certaines décisions comme la suppression des vide-ordures (art. 24 nouveau) ou les modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble (= art. 25 nouveau).
  Les travaux pour les personnes à mobilité réduite en parties communes, aux frais exclusifs d’un copropriétaire, sont facilités, et tout copropriétaire peut demander la tenue d’une assemblée générale, à ses frais, pour délibérer des questions le concernant.
  L’essentiel de ces dispositions entrera en vigueur le 1er juin 2020.

• Le décret n°2019-650 du 27 juin 2019, entré en vigueur le 29 juin 2019, prévoit notamment que « seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice », en sorte que les défendeurs à l’action engagée par le syndicat des copropriétaires ne seront plus fondés à invoquer l’irrecevabilité à agir du syndic non autorisé par l’assemblée générale.

• Le 29 mai 2019 le Ministère de la Justice a confirmé la création d’un code de la copropriété d’ici fin 2020, qui prévoira notamment des mesures pour favoriser la participation aux assemblées générales, faciliter la prise de décisions et adapter la gestion des copropriétés selon leur taille.

• Le décret n°2019-502 du 23 mai 2019 prévoit la liste minimale des documents de gestion de l’immeuble relatifs aux lots gérés devant être mis à la disposition des copropriétaires et du conseil syndical (entrée en vigueur le 01/07/2020).

• Le décret n°2019-503 du 23 mai 2019 prévoit la pénalité minimale – 15 euros par jour de retard après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois – à défaut de transmission par le syndic au conseil syndical de certaines pièces relatives à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété.

Droit de la construction

• Par décision du 23 mai 2019, la 3è chambre civile de la Cour de Cassation juge que la clause de saisine de l’Ordre des architectes préalablement à toute action judiciaire n’a pas vocation à s’appliquer lorsque la responsabilité de l’architecte est recherchée sur le fondement de l’article 1792 du code civil (n°18-15.286).

• A la suite de désordres d’inondations et par décision du 16 mai 2019, la Cour de Cassation considère que l’évaluation forfaitaire d’un « préjudice consistant à ne pas être à l'abri d'une inondation du rez-de-chaussée de l'immeuble, en cas de crue comparable à celle de 1927, sans s'expliquer sur le coût des travaux nécessaires à la mise hors d'eau de l'immeuble » n’a pas de fondement légal (Cass. 3è civ. 16/05/2019 n°18-15.286).

Divers

• Par décision du 5 juin 2019, la Cour d’Appel de PARIS juge qu’une partie ne peut être condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive que « si son action dégénère en abus » c’est-à-dire en un acte de malice ou de mauvaise foi ou bien encore s’il s’agit d’une erreur équipollente au dol. En l’occurrence la Cour estime que « l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute », en conséquence de quoi il n’y a pas lieu de condamner le demandeur au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive (CA PARIS Pôle 4 Ch. 2 RG N°16/05788).

• En matière de surendettement la bonne foi du débiteur est présumée, en sorte qu’il appartient au créancier de rapporter la preuve de sa mauvaise foi (cf. TI PARIS, 10/01/2019 n°11-17-19-1337).

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