Actualité

DU DROIT IMMOBILIER

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Baux d'habitation

• CONGE ET MOTIF LEGITIME ET SERIEUX
  Le bailleur peut donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux, notamment le non-paiement du loyer et des charges et/ou leur paiement très irrégulier, et ce avec un préavis de 6 mois (location nue) ou de 3 mois pour une location meublée (cf art. 15 et 25-8 loi du 06/07/1989).
  Concernant la question de la date à prendre en considération pour apprécier le motif légitime et sérieux, la juridiction suprême (C.CASS. 3è civ. 17/05/2006 n°05-14.495) et les juges du fond (CA Versailles 1ère et 2è chambre 25/02/2025 n°24/02685) considèrent que le propriétaire a toujours un intérêt légitime né et actuel si le locataire a résorbé ses retards de paiement à la date de délivrance du congé ou s’il est à jour du paiement de ses loyers et charges au jour de l’audience. Le comportement fautif du locataire devant s’apprécier tout au long du bail.
  Sachant que tel ne sera pas le cas si le bailleur met en œuvre la clause résolutoire et que le locataire règle son arriéré de loyers et charges dans le délai imparti dans le commandement de payer.

Baux commerciaux

• CLAUSE RESOLUTOIRE ET DELAIS D’EXECUTION
  Dans le cadre de la mise en œuvre d’une clause résolutoire par le bailleur et par décision du 3 février 2025, la Cour de Cassation juge que des délais d’exécution peuvent être sollicités (et accordés) par locataire pour tout manquement à ses obligations (en l’occurrence un défaut d’exploitation), et pas uniquement pour des défauts de paiement, dès lors que l’article L145-41 du code de commerce issu de la loi du 31/12/1989 ne vise plus exclusivement le « défaut de paiement du loyer » (C.Cass. 3è civ. 03/02/2025 n°23.18-360).
  Etant rappelé que les délais d’exécution (ou de paiement) suspendent les effets de la clause résolutoire et donc la possible résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations.

Copropriété

• RECOUVREMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE D’UN COPROPRIETAIRE DECEDE
  En cas de décès d’un copropriétaire présentant un compte de charges de copropriété débiteur et faute pour ses héritiers de régler spontanément lesdites charges passé un délai de 4 mois à compter de l’ouverture de la succession, il convient de « sommer les héritiers de prendre parti » et donc de prendre position pour une option successorale dans un délai de 2 mois par acte extra-judiciaire, sachant qu’à défaut de réponse de l’héritier celui-ci sera considéré comme ayant accepté purement et simplement la succession et devra donc payer les charges de copropriété demeurées impayées (C.Cass. 1ère civ. 05/02/2025 n°22-22.618).
  Précision faite que le Notaire qui a établi l’acte de notoriété peut être contraint de communiquer au syndicat des copropriétaires le nom des héritiers (C.Cass. 1ère civ. 20/04/2022 N°20-23.160).

Construction

• ASSURANCE DOMMAGES- OUVRAGES
  Au regard de l’article L242-1 du code des assurances la garantie de l’assurance dommages-ouvrage (hors éventuelles garanties facultatives) ne couvre pas les frais de gardiennage, mais seulement les travaux de réparations des dommages et, si nécessaire et uniquement, les travaux de démolition, déblaiement ou démontage (C.CASS. 3è civ. 06/03/2025 n°25-18.093).

assurances

• UNE CLAUSE D’EXCLUSION DE GARANTIE NE DOIT PAS ETRE INTERPRETEE
  Au regard de l’article L113-1 du code des assurances une clause d’exclusion de garantie doit être formelle et limitée.
  En l’occurrence et concernant la garantie « perte d’exploitation » pendant la période de COVID 19, l’assureur excipait d’un refus de garantie à l’exploitant d’un restaurant au motif de l’exclusion de garantie suivante :
  « Demeure toutefois exclue :
  -La fermeture consécutive à une fermeture collective d’établissements dans une même région ou sur le plan national,
  -Lorsque la fermeture est la conséquence d’une violation volontaire à la réglementation, de la déontologie ou des usages de la profession ».
  Si les juges du fond ont validé cette clause d’exclusion de garantie en considérant qu’il s’agissait là de 2 cas d’exclusion distincts (notamment du fait des 2 « tirets » et de la « virgule »), le 23 janvier 2025 la Cour de Cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE au motif que la clause litigieuse était ambiguë par l’usage de la conjonction de subordination « lorsque » qui nécessitait une interprétation, de sorte qu’elle n’était pas formelle et limitée (C.CASS. 2è civ. 23/01/2025 n°23-14.482).

Divers

• LA CAPITALISATION DES INTERETS EST DE DROIT
  Par décision du 20 mars 2025 et au visa de l’article 1343-2 du code civil, la Cour de Cassation rappelle que la capitalisation des intérêts (ou anatocisme) est de droit si elle est demandée et qu’elle ne peut donc être refusée (C.Cass. 3è civ. 20/03/2025 n°23-16.765).
  Cela signifie que les intérêts échus sur les condamnations en principal, après une année révolue, produisent eux-mêmes intérêts si la décision le précise. Sachant que le Juge ne peut refuser l’anatocisme s’il est demandé.
  Sachant par ailleurs que si le débiteur est de mauvaise foi le Juge peut ordonner la condamnation aux intérêts à compter de l’assignation (plutôt qu’à compter de la décision).

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